Waarom de onrust op de recreatieve vastgoedmarkt begrijpelijk is
Naar aanleiding van recente berichtgeving in het NRC en RTL Nieuws -met onze makelaar Michel als geïnterviewde- hebben wij veel vragen ontvangen. In deze publicaties werd beschreven dat er meer vakantiewoningen te koop staan, dat de vraagprijzen licht zijn bijgesteld, maar dat de opbrengstprijzen (nog) niet sterk dalen. Deze constatering klopt. Veel eigenaren willen hun vakantiewoning verkopen, maar voelen zich daar (nog) niet toe gedwongen. Het prijsniveau blijft daardoor relatief stabiel.
Toch is er veel commotie. Waar komt die vandaan?
Om dat te begrijpen, moeten we terug naar de beweegredenen van eigenaren om een vakantiewoning aan te schaffen. Hoewel sommigen dit puur voor eigen gebruik doen, geldt voor het overgrote deel dat deze woningen zijn gekocht als vorm van pensioenopbouw. Voor ondernemers – die geen toegang hebben tot pensioenfondsen als het ABP – is investeren in recreatief vastgoed een solide manier om met reeds belaste middelen een passief inkomen voor later te realiseren.
Tot 1 januari 2023 konden ondernemers bovendien gebruikmaken van de fiscale oudedagsreserve (FOR). Die regeling is inmiddels afgeschaft. Recreatief vastgoed bleef desondanks aantrekkelijk: stabiele waarde, verhuuropbrengsten én de mogelijkheid tot spreiding van vermogen.
Maar nu: fiscale onzekerheid en onredelijke belastingdruk
Dat beeld is voor velen gekanteld. Ondernemers die richting hun pensioenleeftijd gaan, worden nu geconfronteerd met een toenemende en onzekere belastingdruk. Zo wordt er in box 3 gerekend met een fictief rendement op vermogen – of dit rendement nu daadwerkelijk behaald wordt of niet. De Belastingdienst hanteert momenteel een fictief rendement van 5,88% over de WOZ-waarde, maar volgens de Voorjaarsnota zou dit moeten stijgen naar 7,66% om kabinetsplannen financieel haalbaar te maken.
Concreet? Voor een vakantiewoning met een WOZ-waarde van €500.000 betekent dit ruim €3.500 extra belasting per jaar. En dit bedrag staat niet vast: pas begin 2026 wordt het definitieve forfaitaire rendement voor 2025 vastgesteld. De onzekerheid is dus structureel geworden – en dat is funest voor mensen die rekenen op een voorspelbaar pensioeninkomen.
“Maar er is toch een tegenbewijsregeling?”
Die bestaat inderdaad, maar blijkt in de praktijk nauwelijks werkbaar. Slechts een zeer beperkt deel van de kosten mag worden afgetrokken van de opbrengsten, waardoor deze regeling vooral symbolisch is. En alsof dat nog niet genoeg is: per 1 januari 2026 staat er ook een verhoging van het btw-tarief op logies van 9% naar 21% op de agenda. Onderzoek toont aan dat deze verhoging slechts beperkt kan worden doorberekend aan huurders. Ook dit gaat dus direct ten koste van het pensioen van vastgoedbezitters.
Pensioen? Vergelijk het eens met werknemerspensioen
Stel je voor: je bent werknemer en je hebt bijvoorbeeld via het ABP een pensioenpot van €500.000 opgebouwd. Plots besluit de overheid die pot jaarlijks te belasten op basis van een fictief rendement, nog voordat je van je opgebouwde pensioen mag genieten. Daarbij mag je de kosten die je maakt om dat vermogen te beheren niet aftrekken. Onacceptabel, toch?
Toch is dit precies wat er nu gebeurt met het pensioen van ondernemers. Hun woede is dus niet alleen begrijpelijk – ook gerechtvaardigd.
Verkoop of herstructurering: een logische stap?
Hoewel investeren in vastgoed op lange termijn nog steeds interessant is, voelen veel eigenaren zich genoodzaakt om te heroverwegen: verkopen, herstructureren of anders. Een zogeheten "sfeerovergang" naar een andere fiscale structuur kost al snel 10,4% belasting en dat terwijl je in de toekomst vervolgens opnieuw belast wordt over een overwaarde waar al belasting over is betaald. Veel ondernemers vragen zich dan ook af: wil ik dit wel?
Voor kopers: kansen, mits goed geadviseerd
Voor nieuwe kopers met een langetermijnvisie en juiste begeleiding biedt deze marktsituatie ook kansen. Recreatief vastgoed blijft een interessante belegging, mits je zorgvuldig kijkt naar aankoopstructuur, kosten en fiscale behandeling.
Tot slot: wie wint hier eigenlijk?
Het huidige box 3-debacle creëert vooral verliezers. Recreatiewoningen in box 3 genereren belastinginkomsten voor de staat, maar een verdere verhoging van belastingen – dan wel onduidelijke en fluctuerende regels – zorgt ervoor dat investeringen afnemen en vermogen het land verlaat. Aan de fiscale knoppen draaien lijkt voor een kabinet wellicht aantrekkelijk, maar elke draai beïnvloedt andere knoppen. Denk bijvoorbeeld aan de gevolgen van een hogere btw op logies: minder verhuur, minder toerisme, minder economische activiteit.
Transparantie en voorspelbaarheid zijn cruciaal voor vertrouwen – en dat ontbreekt nu volledig.
Terug naar overzicht
